营改增房地产业税率11%怎样测算税负
房地产业改革后的税负计算方法采用一般计税方法中的购置税扣除方法。应纳税额是指当期销项税额扣除当期进项税额后的余额，公式为=销项税额(营业收入*产出增值税税率)-进项税额扣除；进项税抵扣=成本*税率。比如房地产企业采购建材，一般纳税人开具17%的进项税发票。假设面值为1000万元，可抵扣进项税额为170万元。出售房屋时，应按11%的税率开具增值税专用发票。假设销售额为5000万元，销项税额为550万元，应交增值税为5.5-170=380万元，则企业实际税负为380万元。按照营改增前5%的税率计算，实际税负为250万元。相比之下，营改增后税负增加了130万元。营改增能否降低企业税负，取决于房地产企业进项税抵扣来源的多少。地方政府在购买土地时，因其非企业身份不能开具增值税发票，因此不能产生进项税抵扣。因此，土地成本的变化并不能影响企业的税负。在土地成本无法抵扣的情况下，建筑安装费用成为主要抵扣项目。建筑安装成本在营业额中所占比重的不同，也影响着营改增后应纳税额的多少，也决定着营改增后企业税负的增减。
营改增后房地产业主要税种及计算方法
1.营改增后，房地产开发企业营业税改征增值税，其他税种不变。涉及的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。其中，增值税、土地增值税、企业所得税是房地产开发企业的三大税种，房地产开发企业收取的费用有几十项。税率由原营业税的5%改为增值税的11%。单从税率来看，税率有了很大的提高。但由于增值税的抵扣链条，只征收增值税，而营业税是按营业额总额征收的。所以理论上总体税负最终是会降低的。但如果房地产开发企业拿不到足够的增值税专用发票，就可能导致企业整体税负增加。因此，能否取得增值税专用发票，未来土地出让金能否纳入增值税抵扣范围，将是企业税负增减的重要因素。二。会计处理变更营改增前，房地产开发企业将按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。假设某企业销售商品房的销售收入为1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。与企业相关的账务处理如下：贷：银行存款1000贷：主营业务收入1000贷：营业税及附加50贷：应交3354、应交营业税50贷：应交税费3354、应交城市维护建设税3.5应交税费3354、应交教育费附加1.5应交税费3354、应交地方教育费附加1。营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税。同等条件下相关账务处理如下：借：银行存款1000贷：主营业务收入900.90应交税费——增值税(销项税额)99.10:借：营业税及附加11.89贷：应交税费3354应交城市维护建设税6.94应交税费3354应交教育费附加2.97应交税费——。
营改增后房地产企业售房税费计算问题
一般纳税人执行一般计税方法的房地产开发企业销售商品房产生的销项税额=含税销售价格 (1 10%) 10%应交增值税=销项税额
本文《如何测算营改增房地产，营改增后房产税怎么计算（房产营改增是什么意思）》为 财税达人 原创文章，不代表 五星号 立场，如若转载，请注明出处：https://www.45qun.com/906246
